Trường hợp mua bán đất mà cả vợ chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nhưng người chồng đã chết, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp hơn và cần tuân theo quy trình pháp lý liên quan đến thừa kế tài sản. Dưới đây là trình tự công việc cần làm theo pháp luật Việt Nam hiện hành:
Chế độ tài sản theo Luật Hôn nhân và gia đình
Theo quy định tại Điều 33 – Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận.
- Một là chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định;
- Hai là chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận.
Lưu ý: Chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định được áp dụng trong trường hợp vợ chồng không lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận hoặc có thỏa thuận về chế độ tài sản nhưng thỏa thuận này bị Tòa án tuyên bố vô hiệu
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 213 – Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:
1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.
Như vậy, trường hợp vợ chồng có chế độ tài sản theo thỏa thuận thì tài sản được phần chia theo ý nguyện của hai bên.
Quy định về tài sản khi người chồng mất
Trường hợp vợ chồng không có thỏa thuận phân chia tài sản thì áp dụng theo quy định của pháp luật như sau:
- Người chồng mất đi thì phần tài sản của người chồng trong khối tài sản chung của vợ chồng trở thành di sản thừa kế;
- Theo quy định trên thì hai vợ chồng đều có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung vợ chồng.
- Khi người chồng mất đi thì ½ giá trị khối tài sản chung của vợ chồng sẽ trở thành di sản thừa kế.
Trường hợp người chồng mất không để lại di chúc
Theo quy định tại Điều 651 Bộ Luật dân sự 2015 thì trường hợp người chồng mất không để lại di chúc thì tài sản chia theo hàng thừa kế như sau:
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Lưu ý:
- Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
- Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Vợ có được bán đất hay không? Thủ tục ra sao
Theo các quy định như đã phân tích ở trên, vợ được quyền bán đất sau khi đã khai nhận di sản, thủ tục cụ thể như sau:
Bước 1: Khai nhận di sản – Phân chia tài sản tại Văn phòng công chứng
Trường hợp chồng chết nhưng hàng thừa kế thứ 1 là các con từ chối nhận di sản thì các bên chuẩn bị các tài liệu cần thiết để khai nhận và phân chia di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng.
Ví dụ: Giấy chứng tử, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy khai sinh, Căn cước công dân…
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai
Sau khi có văn bản khai nhận – phân chia di sản có chữ ký đầy đủ các bên và được công chứng theo đúng quy định thì nộp hồ sơ sang tên cho vợ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Nộp lệ phí (nếu có)
Bước 4: Mua bán đất do vợ đứng tên theo thủ tục thông thường
Có đóng thuế TNCN và lệ phí trước bạ không?
Về thuế TNCN
Theo quy định tại Khoản 1 – Điều 3 – Thông tư 111/2013/TT-BTC thì:
Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế
1. Căn cứ quy định tạiĐiều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
…
Do đó, khi làm thủ tục sang tên trường hợp này sẽ được miễn thuế TNCN.
Về lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Khoản 10 – Điều 10 – Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì:
10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Do đó, trường hợp này khi làm thủ tục sang tên sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
Hãy gọi cho chúng tôi theo số:
Tổng đài: 028.7777.5678 (30 lines)
Hotline: 0936.234.777 – 0938.234.777
Email: tuvan@vietluat.vn